25 sposobów jak zwiększyć zdolność kredytową

Każdy bank udzielając kredytu, robi to po dokładnym obliczeniu Twojej zdolności kredytowej. Jak podnieść swoją zdolność i dostać wyższy kredyt? Istnieje wiele sposobów, które możesz wykorzystać.

Od tego, czy masz odpowiednią zdolność kredytową zależy, czy otrzymasz kredyt hipoteczny, który wystarczy Ci na zakup wymarzonej nieruchomości. Dlatego, jeśli chcesz mieć pewność, że dostaniesz odpowiednią kwotę, zastosuj się do poniższych wskazówek. Pamiętaj jednak, że im wcześniej zaczniesz, tym lepiej. Pierwsze efekty możesz zobaczyć dopiero po kilku miesiącach.

1. Zaplanuj kredyt z wyprzedzeniem

Kredyt hipoteczny nie jest sytuacją niespodziewaną. Na pewno od dłuższego czasu wiesz, że chcesz kupić mieszkanie lub dom i masz świadomość, z czym się to wiąże. Przecież nie budzisz się w środku nocy, krzycząc „o cholera! Przecież trzeba będzie wziąć kredyt!”.

Taka sytuacja nie ma miejsca. Skoro wiesz o kredycie z wyprzedzeniem, to także odpowiednio wcześniej możesz się do niego przygotować i na przestrzeni miesięcy znacząco poprawić swoją sytuację.

2. Przeanalizuj swoją sytuację

Skoro masz ją poprawić, to dobrze by było zacząć od analizy, na czym w ogóle stoisz.

Jeżeli masz jeszcze zapas czasu (przynajmniej 6-8 miesięcy), to możesz zadbać o odpowiednią historię kredytową. Kilka prostych zabiegów uwiarygodni Cię jako kredytobiorcę. Brak historii jest neutralny, ale kiepska historia może stanowić problem. Zajrzyj do swojego raportu BIK i sprawdź poprzednie zobowiązania.

Dużo ważniejsza jest jednak zdolność kredytowa. Sprawdź, co wchodzi w jej skład i jak dokładnie działa. Będzie Ci łatwiej zrozumieć ten artykuł. W skrócie musisz pilnować swoich zarobków, wydatków i długów. Jednak zakładam, że masz ten materiał już za sobą i po prostu chcesz maksymalnie zwiększyć swoją zdolność.

3. Skontroluj budżet domowy

Bank oblicza zdolność w prosty sposób. Od zarobków netto odejmuje wydatki i zadłużenia. Koszty życia obliczy wedle własnego wzoru i w rozmowach z instytucją finansową prowadzenie budżetu nic Ci nie da. Jednak dla Ciebie to nadal ważna informacja.

Liczenie zdolności to jedno, a to, ile faktycznie potrafisz odłożyć (w domyśle na spłatę raty) to zupełnie co innego. Przekonaj się na realnym zestawieniu, jaki poziom miesięcznej opłaty jest dla Ciebie akceptowalny i komfortowy. Jeśli weźmiesz kredyt pod korek, to przy wzroście stóp procentowych możesz zwyczajnie nie dać rady.

Co do podnoszenia zdolności, budżet nie jest rozwiązaniem bezpośrednim, ale też może pomóc. Wiedząc, ile miesięcznie oszczędzasz, jesteś w stanie oszacować, o ile możesz zwiększyć wkład własny. Jeśli jesteś na granicy wymagań, to możesz dociągnąć do wyższego progu procentowego, co wiąże się z brakiem obowiązkowego ubezpieczenia od niskiego wkładu.

4. Wysoki wkład własny

Skoro już jesteśmy przy podnoszeniu wkładu własnego, to pociągnijmy temat. Wiesz już, że wyższy wkład oznacza brak obowiązkowego ubezpieczenia, które podnosi całkowity koszt kredytu. Ubezpieczenie płacisz tak długo, aż spłacona cześć kapitału nie wyrówna minimalnego progu.

Dzięki wyższemu wkładowi możesz również rozpocząć negocjacje o lepsze warunki kredytowe (np. marża i prowizja). Nie jesteś już kolejnym klientem, który ledwo co dobija do minimalnych wymagań.

Dodatkowo, niski wkład własny ograniczy Ci wybór oferty banków. Gdy gospodarka zaliczała zadyszkę przez lockdown, niektóre z banków wymagały nie tylko 20%, ale nawet 30% wkładu własnego. Posiadając zaledwie 10% możesz być ograniczony do kilku banków. To oczywiście zmienia się na bieżąco i zupełnie nie zależy od Ciebie.

5. Zawód i forma zatrudnienia

Znasz powiedzenie żadna praca nie hańbi? Nie w każdym banku je słyszeli.

Najlepiej traktuje się osoby z umową o pracę na czas nieokreślony w dużych firmach. Możesz prowadzić super dochodową działalność gospodarczą, ale jeśli robisz to krócej niż 12 miesięcy, to równie dobrze mógłbyś odprowadzać wózki pod sklepem.

Nie wszystkie źródła zarobku są traktowane tak samo, ale to bardzo rozbudowany temat, dlatego zrobiłem o nim oddzielną publikację.

6. Uwzględnij wszystkie źródła zarobku

Każde źródło dochodu, które spełnia warunki podniesie Twoją zdolność. Nie tylko to główne.

Pracujesz na etacie, ale prowadzisz na boku małą działalność gospodarczą, a do tego wynajmujesz kawalerkę po ciotce z Ameryki? Bank uzna te dochody przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Nawet jeśli to tylko kilkaset złotych miesięcznie, nie przejmuj się i mów o tym z dumą. Przy 300 zł więcej i kredycie na 30 lat to nawet 60.000 zł dodatkowej zdolności.

7. Zwiększ dochody

Wysokość Twoich zarobków ma największy wpływ na zdolność kredytową. Dlatego staraj się systematycznie zwiększać dochody. Poproś szefa o podwyżkę albo rozłożenie rocznej lub kwartalnej premii na raty miesięczne. Niech zmieni owocowe czwartki i multisporta na pieniądze.

Alternatywnie zmień pracę na lepiej płatną, pamiętaj jednak, żeby zrobić to z wyprzedzeniem. Bank bierze pod uwagę zarobki z minimum 3 ostatnich miesięcy.

Jeśli boisz się otwierać własną firmę, możesz wypróbować działalność nierejestrowaną. To „firma na próbę” bez zakładania działalności, jeśli przychody mieszczą się w 75% płacy minimalnej. Nie zostanie to uznane przez bank, ale pamiętaj o możliwości zwiększenia swojego wkładu własnego.

8. Wykorzystaj swój zawód

W trakcie oceny jakościowej instytucja finansowa zwróci uwagę na Twoje źródło zarobku. Jeżeli wykonujesz zawód zaufania publicznego lub wolny zawód, sprawdź, czy banki nie przygotowały dla Ciebie specjalnej oferty.

Masz szansę na ofertę niedostępną dla innych – niższe oprocentowanie lub marżę, a także zaciągnięcie kredytu na oświadczenie, które niekoniecznie pokrywa się z rzeczywistością reszty Polaków.

9. Przestań wszystko wrzucać w koszty – dochody w firmie

Właściciele firm nie mają lekko. Minimum rok prowadzenia działalności, a czasem nawet dwa i to kalendarzowe. Bank jest trochę jak żona. Nie liczy się tylko długość Twojego interesu, ale też jaki jest z Ciebie pożytek. Firma ma generować zysk.

Wiele osób wrzuca w koszty wszystko, co się da, bo i tak używa tego prywatnie, a potem jęczy, że 20 lat dokłada do tego interesu. Jest to sposób na oszczędności, bo zamiast wydawać kasę na podatek dochodowy czy VAT, wydajesz je na siebie. Tylko że nie możesz wtedy wykazać dochodów firmy. A tym samym bardzo mocno obniżasz swoją zdolność kredytową.

10. Spłać długi

Przy obliczaniu zdolności od Twoich zarobków odejmuje się wydatki i długi. Te drugie spłać jak najszybciej. Mam nadzieję, że wziąłeś tylko kilka sprzętów na raty 0% dla budowania historii kredytowej. Spłać to wszystko około 2 miesiące przed wnioskiem kredytowym. System przez jakiś czas będzie mielił dane, a praktykant wklepujący je do tabelek musi jeszcze pograć w pasjansa.

Jeżeli nie dajesz rady ze spłatą wszystkiego na raz, zaatakuj dług metodą kuli śnieżnej. Zacznij od spłaty najmniejszego zobowiązania, a uwolnione w ten sposób środki dalej przeznaczaj na spłatę coraz większych pożyczek. W ten sposób szybko pozbędziesz się ciężaru.

11. Konsoliduj długi

Jeżeli nie jesteś w stanie spłacić długów, bo są w podobnej wysokości, możesz spróbować konsolidacji. Połączysz wiele rat w jedną mniejszą, co ma wpływ na Twoją zdolność kredytową. Pamiętaj, że wiąże się to z wydłużeniem okresu spłaty dotychczasowych zobowiązań i dodatkowymi kosztami. Finalnie może się to nie opłacać, choć zwiększa zdolność.

12. Zlikwiduj karty kredytowe oraz debet w koncie

Zrezygnuj z karty i limitu w koncie, nawet jeżeli z nich nie korzystasz. Już sama możliwość jest traktowana przez banki jako potencjalne zadłużenie, które obniża zdolność.

Oczywiście nie liczy się cały limit, a jego niski procent (średnio 5%). Na przykład mając 5.000 zł limitu karty, obniżysz zdolność o 250 zł. Zamknij kartę z wyprzedzeniem, bo może to trwać nawet 30 dni od jej spłaty.

13. Ogranicz wydatki

Choć bank przyjmuje własne koszty utrzymania każdej osoby, to i tak zmniejsz wysokość swoich stałych zobowiązań. Liczą się przede wszystkim wydatki opłacane przelewami – abonamenty za internet, telefon, telewizję, VOD, leasing, czynsz itd.

Jeżeli ubiegasz się o kredyt akurat w tym banku, w którym masz konto, to widzi on wszystko jak na dłoni. Tym samym może po prostu…

14. Zacznij płacić gotówką

Gdzie tylko możesz. Bank narzuca minimalne koszty utrzymania kredytobiorcy przy obliczaniu zdolności. Nie jest to dobre rozwiązanie, gdy wydajesz mniej, bo zaniża to Twój wynik. Ale jest jeszcze gorzej, gdy wydajesz więcej, a bank może to zweryfikować.

Dlatego na jakiś czas przed zaciągnięciem kredytu cofnij się w czasie i płać tymi dziwnymi papierkami zamiast kartą, telefonem i zegarkiem. Przy okazji, ubywające z portfela banknoty potrafią wywołać poczucie straty, przez co Twoja własna psychika będzie hamować wydatki. Może uda Ci się dodatkowo oszczędzić.

15. Wybierz równe raty

Zdolność kredytową określa się w odniesieniu do pierwszej raty kredytu hipotecznego. W przypadku rat malejących, pierwsza jest zawsze najwyższa ze wszystkich. Jest także wyższa od raty równej.

Dla porównania:

• Kredyt hipoteczny na kwotę 300.000 zł
• 25 lat
• WIBOR 1%
• Marża 2,5%
• Bez ubezpieczenia i produktów dodatkowych

Pierwsza rata malejąca: 1.875 zł
Całkowity koszt kredytu: 431.687,50 zł

Pierwsza rata równa: 1.501,87 zł
Całkowity koszt kredytu: 450.561,21 zł

Różnica w wysokości pierwszej raty: 373,13 zł
Różnica w całkowitym koszcie kredytu: 18.873,71 zł

Jeśli więc chcesz zmaksymalizować swoją zdolność, wybierz ratę równą. Pamiętaj jednak, że podnosi to całkowity koszt kredytu. Musisz samodzielnie wybrać, na czym bardziej Ci zależy.

16. Zwiększ okres kredytowania

Kolejnym parametrem kredytu, który możesz nagiąć pod siebie jest okres kredytowania, czyli na ile rat rozkładasz swój dług.

Parametry kredytu są identyczne jak powyżej, jedyna zmiana to 30 lat zamiast 25 lat.

Pierwsza rata malejąca: 1.708,33 zł (niższa o 166,67 zł)
Całkowity koszt kredytu: 457.937,50 zł (wyższy o 26.250 zł)

Pierwsza rata równa: 1.347,13 zł (niższa o 154,74 zł)
Całkowity koszt kredytu: 484.968,26 zł (wyższy o 34.407,05 zł)

Wydłużenie okresu kredytowania poprawi Twoją zdolność kredytową, ale także podniesie koszt zadłużenia. Ponownie, sam musisz wybrać, co jest dla Ciebie ważniejsze.

17. Zmniejsz okres kredytowania

Skoro im dłuższy okres kredytowania, tym niższa wysokość miesięcznej raty i co za tym idzie wyższa zdolność, to dlaczego polecam coś odwrotnego?

Chodzi o wiek kredytobiorcy, ale nie ten obecny, a moment spłaty ostatniej raty. W większości przypadków nie ma z tym problemu. Według BIK 80% kredytobiorców jest w wieku od 25 do 44 lat, jest tu więc spory margines.

Co w przypadku starszych kupców nieruchomości? Są banki, które akceptują ostatnią płatność nawet do 80. roku życia, ale to wyjątki. Największy wybór masz wtedy, gdy zmieścisz się jeszcze przed wiekiem emerytalnym, czyli 67. rokiem życia. Możesz wtedy wybierać z większego zakresu ofert, a co za tym idzie korzystać z różnic obliczania zdolności w różnych bankach.

18. Współkredytobiorca

Biorąc kredyt hipoteczny w pojedynkę masz mniejszą zdolność, niż we dwoje. Bank wyliczając koszty utrzymania dla dwóch osób nie mnoży Twojego kosztu razy dwa, a jedynie dodaje pewną część. Np. koszt utrzymania 1 osoby to 1.200 zł, ale kolejna dodaje tylko 500 zł.

Wasze koszty nie wynoszą więc 2.400 zł, a jedynie 1.700 zł. Przynajmniej na potrzeby wyliczeń zdolności kredytowej – w rzeczywistości może być inaczej. Za to zarobki sumuje się w pełni.

Choć jest to standardowa praktyka w przypadku małżeństw, to nie jesteś ograniczony jedynie do swojej drugiej połówki. Kredyt możesz wziąć także z rodzicami, dalszą rodziną czy przyjacielem. Dla banku nie ma to większego znaczenia. Ważniejsza jest historia i zdolność kredytowa tej osoby. Poręczyć kredyt może nawet obca osoba.

19. Weź ślub

– Mamę! A dlaczego ludzie biorą ślub?
– Bo mają wtedy większą zdolność kredytową i mogą wspólnie rozliczać roczny PIT.

Ślub nie powinien wynikać z presji na wnuki, drzewo, dom i kredyt na niego, ale jeśli i tak już podjęliście decyzję, to nie ma co zwlekać.

W przypadku małżeństwa bank widzi jedno dwuosobowe gospodarstwo domowe. Przy partnerach w nieformalnym związku widzi dwa jednoosobowe gospodarstwa domowe. W pierwszej wersji koszty utrzymania są niższe (np. 1.200 zł + 500 zł), niż w drugim (np. 1.200 zł * 2). A to oznacza większą zdolność kredytową.

20. Rozdzielność majątkowa

Jeżeli jednak jesteś w związku małżeńskim, a jedno z Was ma w BIK udokumentowaną negatywną historię, niskie zarobki czy długi, warto zastanowić się nad intercyzą.

Wbrew powszechnej opinii, intercyzę możesz zawrzeć również po ślubie. I choć kredyt i mieszkanie są na Twojej głowie, to nic nie stoi na przeszkodzie, byście razem je spłacali. O ile pozwala Wam na to Wasze wzajemne zaufanie.

21. Zmniejsz liczbę osób w gospodarstwie domowym

Im większe gospodarstwo domowe, tym wyższa zdolność? Tak, o ile wszyscy są współkredytobiorcami i mają niezłe dochody. W przeciwnym razie zdolność spada. Dlatego jeśli masz możliwość pominięcia osoby, która nie jest współkredytobiorcą, zrób to.

Powiedz dorosłym dzieciom, że już pora by wyfrunęły z rodzinnego gniazda, wyrzuć ich walizki przez okno i ciesz się większą zdolnością kredytową.

22. Nie przelewaj pieniędzy partnerowi

Jeżeli wykazujesz, że prowadzisz jednoosobowe gospodarstwo domowe, a jednocześnie przelewasz pieniądze innej osobie, wzbudzisz podejrzenia banku, że masz kogoś na utrzymaniu. Nie tylko może to zmniejszyć Twoją zdolność, ale i spowodować całkowite odrzucenie wniosku.

23. Nie składaj wniosków do wielu banków

Duża liczba zapytań obniży Twój scoring BIK i stworzy pozory desperacji oraz jednoczesnego odrzucania wniosków w innych instytucjach finansowych. Początkowo w ogóle nie składaj wniosków, a jedynie proś o ofertę, którą możesz samodzielnie przeanalizować. Najlepiej jednak skorzystaj z pomocy fachowca, który dobierze dla Ciebie najlepszą ofertę.

24. Doradca kredytowy

Codziennie zajmuje się wnioskami kredytowymi, zna zwyczaje banków, kogo lubią, a z kogo śmieją się na przerwach. Jest na bieżąco z sytuacją rynkową i promocjami w różnych instytucjach. Dodatkowo przeprowadzi Cię przez cały proces za rączkę.

A jeśli nie chce tego zrobić, możesz wybrać innego. Nie łączy Was żadna umowa, jego usługi nic nie kosztują. Dostaje wynagrodzenie od banku. Jeżeli obawiasz się, że podsuwa Ci ofertę, za którą dostaje najwięcej prowizji, to niech przedstawi swoją działkę przy każdej ofercie. Powinien to zrobić od razu, ale jeśli zapomniał, to możesz mu przypomnieć o pewnym zapisie:

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
Art. 17.1. Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent, przed rozpoczęciem świadczenia usług w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego, są obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, następujące informacje:
6) o prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, a także ich wysokości, o ile jest znana, przekazywanych przez kredytodawcę lub inne podmioty pośrednikowi kredytu hipotecznego lub agentowi, w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny;

25. Negocjuj

Zarówno pracownicy banku, jak i doradcy, to ludzie jak Ty i ja. Podaj kilka argumentów i zakręć dobrą bajerę, a może uda się wynegocjować lepsze warunki, jak obniżenie oprocentowania lub marży.

Nic Cię to nie kosztuje. Jeżeli się nie uda, to po prostu zaakceptujesz warunki, które zostały Ci zaoferowane.

I pamiętaj, że im wyższa zdolność kredytowa, tym większe możliwości wyboru oraz wykończenia wymarzonej nieruchomości, ale również większy kredyt do spłaty. Nie zadłużaj się do oporu za wszelką cenę. Zastanów się, czy na pewno potrzebujesz i poradzisz sobie z długiem w konkretnej wysokości.

Kredyt Hipoteczny – Cykl Edukacyjny

1. Czym jest BIK i kiedy do niego trafisz?
2. Scoring BIK – czym jest ocena punktowa historii kredytowej?
3. Jak wygląda i jak czytać raport BIK? Pełna analiza
4. Czym jest historia kredytowa i jak ją zbudować?
5. Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?
6. Źródła dochodów akceptowane przez banki do zdolności kredytowej
7. 25 sposobów jak zwiększyć zdolność kredytową
8. 13 rzeczy, które obniżą Twoją zdolność kredytową i jak je łatwo naprawić
9. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?