Źródła dochodów akceptowane przez banki do zdolności kredytowej

Zdolność kredytowa jest obliczana na podstawie wielu parametrów, jednak najważniejszym z nich zawsze jest Twój dochód. Zobacz, na jakich zasadach banki akceptują różne zarobki i czy w ogóle wezmą Cię pod uwagę.

Jakie źródła dochodu akceptuje bank?

Podstawą do akceptacji źródła dochodu jest możliwość jego weryfikacji, a więc udokumentowanie. Jeśli nie narzekasz na brak pieniędzy, ale większość dostajesz w kopercie pod stołem, to możesz zapomnieć o jakimkolwiek kredycie hipotecznym.

Najważniejsze cechy dochodów akceptowanych przez banki?

• Stałe
• Legalne
• Bez przeciwwskazań do otrzymywania w przyszłości

O tym, czym jest i jak konkretnie wylicza się zdolność kredytową pisałem ostatnio, więc nadrób zaległości, jeśli musisz. Dziś skupimy się na różnych źródłach zarobku.

Umowa o pracę na czas nieokreślony

Banki uwielbiają klientów, którzy mają umowę o pracę. Teoretycznie jest to najlepsza forma zatrudnienia. Stała pensja, stabilne zatrudnienie, a w przypadku państwowych posadek praktycznie brak możliwości utraty stanowiska.

Powszechnie uznawana, za najstabilniejsze źródło dochodu. Nawet jeżeli masz własną firmę i zarabiasz kilkanaście tysięcy miesięcznie na czysto, to i tak wszystkie ciotki powiedzą Ci, żebyś wziął się za prawdziwą pracę. Mogą Ci załatwić przez Zośkę robotę na poczcie za minimalną, ale przynajmniej to pewna robota!

Do konkretów.

Staż pracy powinien wynosić minimum 3 miesiące lub 3 otrzymane wynagrodzenia. Okres próbny wlicza się do tego czasu.

Czy zmiana pracodawcy powoduje, że musisz liczyć czas od nowa? Zależy od banku, ale jeśli była to zmiana ze względu na wyższe zarobki, to nie powinno być problemu, jeżeli udowodnisz ciągłość zatrudnienia.

Umowa o pracę na czas określony

Nie jest już tak kolorowo, jak na „prawdziwej” umowie o pracę. Tu banki wykazują mniejszy entuzjazm i potrafią kręcić nosem równie mocno, co kolumbijscy bossowie mafijni. Głównie przez to, że istnieje ryzyko braku przedłużenia takiej umowy po jej zakończeniu.

Wymaga się minimum 6 miesięcy zatrudnienia i kontynuacji pracy co najmniej na 3 miesiące w przód od złożenia wniosku. Tu jednak (jak zwykle) wszystko zależy od banku, bo może to równie dobrze być 6, a nawet 12 miesięcy.

Bank może również zażądać promesy zatrudnienia, czyli przedstawienia dokumentu od pracodawcy, w którym potwierdzi on, że planuję zatrudniać Cię po zakończeniu obecnej umowy. Tylko że pracodawca wcale nie ma obowiązku wystawiania takiego dokumentu. To jego dobra wola. Może nie chce Ci niczego obiecywać, a może Twoje dni w firmie są już policzone? Nie wiem, ale od teraz będzie niezręcznie.

Umowa o dzieło i umowa zlecenie

Hahahahaha, z czym do ludzi…

Żartuję, to już się zmieniło. Chociaż nadal spora część społeczeństwa żyje w przekonaniu, że to śmieciówki, to banki wiedzą, że w wielu firmach to normalność.

Obecnie to źródło dochodów jest powszechnie akceptowane, ale wiąże się z większą kontrolą charakteru zatrudnienia. Głównie liczy się stałość relacji ze zleceniodawcą, bo możesz pracować tak dla 1 firmy od wielu lat. I taka sytuacja jest w porządku. Minimalny okres zatrudnienia to 6 miesięcy. Przyda się wykazanie historii umów oraz osiąganych kwot wynagrodzenia na przestrzeni czasu. Brak znacznych wahań wskazuje na stabilność.

Jeśli natomiast pracujesz dorywczo dla kilku klientów, to albo musisz mieć z każdym z nich długotrwałą relację, albo robić to w ramach działalności gospodarczej. W przeciwnym wypadku Twoje zarobki zostaną potraktowane jak mój tekst. Wszystko jest ok, ale nie patrzysz na niego do końca poważnie.

Zdarza się również, że banki pomniejszają dochody o koszt uzyskania przychodu. W efekcie Twoja zdolność może zmaleć nawet o 50%.

Działalność gospodarcza

Zakładając firmę, wierzysz w jej sukces, rozwój oraz możliwości finansowe. Czujesz, że to się zepnie i zamiast tyrać na prywaciarza złodzieja, sam się nim staniesz. Bank nie podziela Twojego entuzjazmu. Absolutnym minimum jest 12 miesięcy prowadzenia działalności, a w kilku bankach nawet 24 miesiące. Część banków wymaga jeszcze więcej – by był to rok kalendarzowy. Zechcą zweryfikować Cię przez PIT od pierwszego stycznia do końca grudnia.

Sporo zależy też od Twojej formy rozliczenia.

Księga przychodów i rozchodów (KPiR)

Szybka instrukcja, co bank rozumie jako dochód i weźmie pod uwagę w wyliczaniu zdolności kredytowej.

Przychód – Koszty = Dochód

Standard. Pozycja, którą znajdziesz w KPiR lub PIT. Teraz odejmij to, co wisisz skarbówce, np. podatek liniowy.

Dochód – Podatek = Dochód po opodatkowaniu

Czas na kolejne obciążenie, czyli składki ZUS. Kwota jest zmienna, zależnie od tego, czy jesteś na małym, czy dużym ZUSie.

Dochód po opodatkowaniu – Składki ZUS = Dochód dla banku

Po opłaceniu składki na ubezpieczenie społeczne możesz liczyć zdolność kredytową. Pamiętaj, by robić to w ujęciu rocznym i całość podzielić przez 12 miesięcy. Średni wynik będzie dochodem, który bank weźmie pod uwagę.

To może wydawać się normalną wiedzą, ale uwierz mi, że tak nie jest. Świeżo upieczonym właścicielom podpisu entrepreneur/CEO/businessman na profilu w social mediach często przychody mylą się z dochodami czy nawet obrotem. Co za różnica skoro 21% Polaków uważa, że nie płaci żadnych podatków…

Ryczałt

To trudny temat. Nie dość, że nie wykazujesz kosztów prowadzenia działalności, to i samych stawek podatkowych jest kilka. Czy da się podać wzór na zdolność kredytową dla ryczałtowców? Raczej nie. Każdy bank podchodzi do tematu na własnych zasadach.

Przeważnie to od 15% do 25%, choć część banków w niektórych branżach uznaje nawet 50% przychodu. Każdy przypadek będzie indywidualny. Chociaż nie masz obowiązku wykazywania kosztów, to powinieneś mieć takie zestawienie. Choćby po to, żebyś wiedział, czy oraz ile zarabiasz na swojej działalności.

Karta podatkowa

Miałem nie poruszać tego zagadnienia, bo ma zostać niedługo zlikwidowana, ale może korzystasz z niego od dawna i potrzebujesz informacji, więc przybywam na ratunek. Niestety, jeśli się topisz, to mam dla Ciebie tylko dmuchane rękawki.

Jeszcze bardziej skomplikowana sytuacja od ryczałtu. W ryczałcie są chociaż stawki i podatek świadczy o przychodach. Karta podatkowa nie świadczy o niczym. Zawsze płacisz tyle samo podatku (nawet jeżeli nie zarabiasz). Ogranicza to zdolność do odgadnięcia przez bank Twoich dochodów.

Często stosuje się mnożnik. Im wyższy, tym większą masz zdolność kredytową, a więc i kwotę kredytu. Możesz pomnożyć swoją kwotę podatku od 1 (auć) do 10, co da Ci orientacyjny wynik. Zazwyczaj nie wystarczy do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej, ale znów, tu decyduje polityka banku.

Działalność rolnicza

Jest akceptowana, ale jeśli prowadzisz ją jako działalność gospodarczą. Bardzo wąskie możliwości dają hektary przeliczeniowe i to głównie w bankach spółdzielczych.

Dochód z wynajmu nieruchomości

Akceptowany dochód, jednak również pod pewnymi warunkami. Pewnie już Cię denerwuje, że wszędzie używam „to zależy”? No cóż, to akurat nie zależy. Ode mnie.

Banki akceptują zarówno rozliczenia na zasadach ogólnych, liniówce, jak i ryczałcie. Choć ten ostatni jest oceniany najgorzej. Nieruchomość musi być Twoja, najlepiej bez kredytu. Powinna być wynajęta od kilku miesięcy, a umowa obowiązywać jak najdłużej. Cały dochód raczej nie zostanie zaliczony, możliwe jest potrącenie kosztów potencjalnej eksploatacji.

Renta i emerytura

Emerytura z racji otrzymywania jej bezterminowo nie stanowi dla banku żadnego problemu. Jest nim za to Twój wiek. W tej sytuacji możesz liczyć na bardzo krótki okres kredytowania, a więc i wysokie raty. Jeśli nie masz BARDZO wysokiej emerytury, to nie wróżę Ci sukcesu w finansowaniu swojej nieruchomości. Chyba że nie jest to Twoje jedyne źródło dochodu lub jesteś w stanie wnieść wysoki wkład własny.

Renta na czas nieokreślony jest traktowana jak emerytura. Renta na czas określony będzie honorowana dla zobowiązań nietrwających dłużej, niż okres jej przyznawania.

Dochody zagraniczne

Twój mąż nasłuchał się Krawczyka i został marynarzem? Może być ciężko. Zarobek w innej walucie, zatrudnienie na kontrakt, zmiany pracodawcy, niestałe dochody itd.

Z reguły banki do akceptacji takich dochodów wymagają minimalnego stażu lub przystąpienia do kredytu z osobą z Polski. Nie gwarantuje to oczywiście, że wezmą pod uwagę całość zarobków.

Inne akceptowane dochody

• Dochody z tytułu pełnienia funkcji lub powołana na członka zarządu spółki
• Przychody z tytułu praw autorskich
• Dochody z najmu i dzierżawy
• Zasiłek macierzyński
• Dywidendy
• Przychody z depozytów bankowych – Lokaty, konta itp.

Nie rozwijam powyższych punktów, bo są zbyt sporadyczne i specyficzne. Po więcej informacji udaj się do dobrego doradcy kredytowego, który doradzi Ci najlepsze oferty. Tylko taka osoba wie, które banki i na jakich zasadach aktualnie akceptują tego typu dochody.

Mam nadzieję, że Twoje zarobki bez problemu pozwolą Ci na uzyskanie niezbędnego kredytu. Jeśli jednak masz jakiekolwiek obawy, to w następnym materiale podam Ci sposoby na zwiększenie swojej zdolności oraz przestrzegę przed tym, co ją obniża.

Kredyt Hipoteczny – Cykl Edukacyjny

1. Czym jest BIK i kiedy do niego trafisz?
2. Scoring BIK – czym jest ocena punktowa historii kredytowej?
3. Jak wygląda i jak czytać raport BIK? Pełna analiza
4. Czym jest historia kredytowa i jak ją zbudować?
5. Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?
6. Źródła dochodów akceptowane przez banki do zdolności kredytowej
7. 25 sposobów jak zwiększyć zdolność kredytową
8. 13 rzeczy, które obniżą Twoją zdolność kredytową i jak je łatwo naprawić
9. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?