13 rzeczy, które obniżą Twoją zdolność kredytową. Możesz je łatwo naprawić!

Każdy z nas ma zdolność kredytową, na podstawie której bank udziela kredytu. Jednak wiele osób zamiast ją podnosić, skutecznie ją obniża i nawet o tym nie wie. Oto co najmocniej na nią wpływa.

Od Twojej zdolności kredytowej zależy, czy otrzymasz kredyt hipoteczny w wysokości wystarczającej do zakupu upragnionego domu lub mieszkania. Wiesz już, że istnieje 25 sposobów na poprawę zdolności, ale są także zachowania, które bardzo mocno ją obniżą. Przyjrzyj się im i szybko pozbądź się problemu.

1. Umowy cywilnoprawne

Dla banku ulubioną formą zatrudnienia jest umowa o pracę na czas nieokreślony w dużej firmie lub państwowej instytucji. W domyśle gwarantuje to stałość dochodów i spłaty nowo zaciągniętego zobowiązania.

Umowy o dzieło i zlecenie to dla pracowników banku taki sam mem, jak dla nas owocowe czwartki oraz młody i dynamiczny zespół. Niby wiadomo, że to powszechna sytuacja, ale jednak słysząc to, czuje się niesmak.

W większości banków umowy zlecenie i o dzieło zostaną uznane, jednak jak biedna mrówka trafisz pod lupę i będziesz przypalany skupioną wiązką światła.

Musisz udowodnić stałość tych dochodów z 1 pracodawcą przez dłuższy okres niż na umowie o pracę – minimalnie 6 miesięcy. Nie cały dochód będzie brany pod uwagę, z uwagi na koszty wynikające z umów cywilnoprawnych. Obniża to Twoje dochody od 20% do nawet 50%. W niektórych bankach taka forma zatrudnienia będzie traktowana jedynie jako dodatkowe źródło zarobku.

2. Prowadzenie działalności gospodarczej

Bycie przedsiębiorcą nie jest łatwe. Nie dość, że jesteś prywaciarzem złodziejem, to jeszcze chcesz kredyt, dorabiając się na cudzej krzywdzie, a w garażu pewnie stoi nowe Porsche. Oczywiście w leasingu, bo naprawdę bogaty Polak kupuje tylko za gotówkę.

To niby tylko żarty ludzi o głowach ciaśniejszych niż plaża w Mielnie w środku sezonu, ale w kolejnych punktach przekonasz się, że niestety jest w tym trochę racji.

Jeżeli nie prowadzisz firmy od minimum 12 miesięcy, to możesz w ogóle odpuścić kredyt hipoteczny. Do tego musisz wykazywać odpowiednie dochody, więc zapomnij o wrzucaniu 90% wyposażenia domowego w koszty. Wiadomo, że mimo protestów księgowej obniża się tak podatki i robi to z uśmiechem aż do pierwszej kontroli skarbówki, ale musisz mieć zysk.

Dodatkowo liczy się forma opodatkowania. Liniowy i skala podatkowa to pikuś. Ale jeśli wchodzisz do banku i mówisz, że jesteś na ryczałcie, to nagle pracownik ma przerwę, a przy karcie podatkowej wzywa ochronę.

Więcej o zasadach obliczania zarobków do zdolności kredytowej przeczytasz w poprzednim artykule. Na szybko – w ryczałcie zostanie uznane 10-50% Twoich przychodów, na karcie podatkowej zwykle do maksymalnie 10-cio krotności płaconego podatku.

W obydwu przypadkach to naprawdę niewiele.

3. Wynagrodzenie składające się z wielu składników

W wielu firmach system wynagrodzeń opiera się o cele, nagrody, premię itp. Otrzymujesz pensję, na którą składa się podstawa, oraz część zmienna.

Podstawa jest stała, więc bank nie ma tu żadnego kłopotu z obliczaniem zdolności kredytowej. Problem zaczyna się, gdy musisz do tego dodać prowizje, nadgodziny, premie za wyniki itp. Im większy procent zarabiasz w zmiennych, tym niższa zdolność.

Banki różnie zapatrują się na taką sytuację. Jedne akceptują tylko podstawę, inne również zmienne, o ile regularnie otrzymujesz podobne kwoty. Jeżeli masz taką możliwość, umów się z szefem na rozkład kwartalnych bonusów na równe części miesięczne.

4. Wynagrodzenie w innej walucie

Zgodnie z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S, kredyt hipoteczny możesz otrzymać jedynie w tej walucie, w której otrzymujesz wynagrodzenie.

Jeśli zarabiasz w euro, możesz się ubiegać o kredyt w euro, jeśli w dolarach, to w dolarach itd. Takich ofert nie ma dużo, więc masz ograniczony wybór.

Do tego, musisz wykazać się nie tylko stabilnością zatrudnienia, ale również bardzo wysokimi dochodami.

5. Wysokie koszty gospodarstwa domowego

Drugim po dochodzie netto najważniejszym składnikiem zdolności kredytowej są wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego.

Zasada jest prosta. Im więcej zarabiasz i mniej wydajesz, tym większa zdolność.

Bank nie bawi się w Twojego skąpego męża i nie wylicza Ci każdego grosza. Przyjmuje konkretną stawkę na podstawie danych z GUS, uzależnioną od ilości domowników. Np. 1.200 zł dla pierwszej osoby i 800 zł dla każdej kolejnej.

Gdy oboje pracujecie i nie macie dzieci, zdolność jest spora. Jeśli narobiliście sobie bombelków dla 500+, to wyszliście na tym, jak Zabłocki na mydle. Pod prysznicem. W więzieniu. Nie dość, że przyjęty koszt domownika jest większy niż 500 zł, to jeszcze samo świadczenie nie jest akceptowane jako dochód.

6. Karta kredytowa i debet w koncie

Jeżeli posiadasz karty kredytowe lub limity w koncie, bank uzna je za aktywne zobowiązanie kredytowe. Niezależnie od tego, czy spłacasz je regularnie, czy zapomniałeś o nich kilka lat temu na nieużywanym koncie.

Każde z nich będzie traktowane jako aktywne obciążenie do 10% wartości przyznanego limitu, choć najczęściej to 5%. Na przykład mając 10.000 zł limitu karty, obniżysz zdolność o 500 zł.

7. Aktywne kredyty

Raty 0% są świetnym sposobem na budowanie historii kredytowej, ale również długiem jak każdy inny. Suma miesięcznych rat zostanie potrącona z Twoich dochodów.

Niezależnie od formy i wysokości długu, najlepiej jest wszystko spłacić, zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny.

Spłać, ile możesz, najlepiej metodą kuli śnieżnej – pozbądź się najpierw najmniejszych zobowiązań, a uwolnione w ten sposób środki przeznaczaj na zaatakowanie coraz większych długów. W ten sposób szybko pozbędziesz się pożyczek.

Im więcej długów, tym mocniej wychodzisz na ryzykownego klienta. Jeśli więc nie dasz rady spłacić wszystkiego, możesz skonsolidować pozostałe długi. Pamiętaj jednak, że choć otrzymasz niższą ratę, całkowity koszt będzie wyższy.

8. Chwilówki

Zasada jest prosta. Kto bierze chwilówki, nie dostaje kredytu hipotecznego. Nie ma żadnego znaczenia, że były spłacane terminowo. Statystyki pokazują, że klienci korzystający z pożyczek pozabankowych nie radzą sobie z obsługą kredytów hipotecznych.

W przypadku terminowo spłacanych rat, usuwanie historii nie ma sensu, w przypadku chwilówek, jak najbardziej.

Oferty “czyszczenia BIK” to ściema. Zgodnie ze stroną BIK: “Tylko instytucja, która wniosła informację do BIK-u, może ją edytować lub usunąć”.  Poradzisz sobie samodzielnie.

9. Poręczenie kredytu innej osobie

Dwie sprawy.

Bank może doliczyć wysokość miesięcznej raty zobowiązania, nawet jeżeli jest ono prawidłowo i regularnie spłacane przez kogoś innego. Co jak już wiesz, zmniejsza zdolność.

A teraz druga informacja.

Jesteś frajerem, który w razie czego odpowiada własnym majątkiem za cudze długi. No i ja się pytam człowieku, dumny Ty jesteś z siebie? Zdajesz sobie sprawę z tego, co robisz? Masz Ty w ogóle rozum i godność człowieka?

10. Wysoki wiek kredytobiorcy

Każdy bank ma górny limit wieku kredytobiorcy. Waha się od 67 do 80 roku życia, a sam kredyt to maksymalnie 35 lat. To Twoja granica spłaty ostatniej raty.

Z punktu widzenia zdolności kredytowej, im jesteś starszy, tym w krótszym czasie musisz upchnąć cały kredyt, co podnosi wysokość miesięcznej raty. Nawet jeżeli o kredyt ubiegasz się z partnerem, bank weźmie pod uwagę wiek najstarszego z Was.

11. Wybór raty malejącej

Zdolność kredytowa jest określana w odniesieniu do pierwszej raty kredytu hipotecznego. W przypadku rat malejących, pierwsza jest zawsze najwyższa ze wszystkich (logiczne). Jest również wyższa od raty równej.

Zobacz to na przykładzie:

• Kredyt hipoteczny na kwotę 300.000 zł
• WIBOR 1%
• Marża 2,5%
• Bez kosztów dodatkowych

W pierwszej wersji (20 lat), gdybyś miał wyrównać wysokość raty równej do malejącej, to kredyt z ratą równą rozłożyłby się na 182 raty (15 lat i 2 miesiące), a odsetki wyniosłyby 87.063,91 zł. Tym samym oszczędziłbyś sobie 5 lat stresu i 18.373,59 zł.

Natomiast zdolność w ratach równych to około 405.000 zł, a w ratach malejących już około 331.700 zł.

To tylko informacje poglądowe, a zdolność zależy od większej ilości parametrów, niż typ raty, ale masz już świadomość skali różnicy.

12. Krótki okres kredytowania

Nie ma co się powtarzać, tabelkę masz wyżej. Im krótszy kredyt, tym ciaśniej trzeba go upychać, a co za tym idzie, puchną raty. Jeżeli masz świetne zarobki, to nie ma problemu, Twoja zdolność i tak to wytrzyma. Jeśli jest inaczej i ma Ci zabraknąć na dom lub mieszkanie, to masz dwa wyjścia.

Albo szukasz czegoś tańszego, albo wydłużasz kredyt. Pamiętaj – im dłuższy kredyt, tym niższa rata, ale też wyższy koszt całkowity. W razie poprawy sytuacji zawodowej zaczniesz go nadpłacać i zmniejszysz koszty odsetkowe.

13. Niski wkład własny

Im niższy wkład własny, tym większe koszty kredytu, bo kredytujesz większą kwotę. Jednocześnie im większa sumka, o którą się starasz, tym większej zdolności potrzebujesz.

Niski wkład własny jest również obarczony dodatkowymi kosztami, np. wyższa marża do czasu dociągnięcia wymaganej części kapitałowej. A na początku spłacanie kapitału idzie jak krew z nosa.

Oprócz tego ograniczasz sobie oferty banków, bo nie wszystkie akceptują niski wkład w ujęciu procentowym. Jedne wymagają 10%, a inne 20%. Mimo niższego progu wejścia, ich sposób obliczania zdolności może wcale nie być dla Ciebie korzystny.

Im wyższa zdolność, tym większe możliwości wyboru upragnionej nieruchomości, lecz także potencjalnie większy dług do spłaty. Unikaj błędów, które obniżą Twoją zdolność kredytową oraz jeszcze jednego, bardzo ważnego. Kredytowania się pod korek. Gdy urosną stopy procentowe, możesz nie poradzić sobie ze wzrostem już wyśrubowanej raty.

Kredyt Hipoteczny – Cykl Edukacyjny

1. Czym jest BIK i kiedy do niego trafisz?
2. Scoring BIK – czym jest ocena punktowa historii kredytowej?
3. Jak wygląda i jak czytać raport BIK? Pełna analiza
4. Czym jest historia kredytowa i jak ją zbudować?
5. Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?
6. Źródła dochodów akceptowane przez banki do zdolności kredytowej
7. 25 sposobów jak zwiększyć zdolność kredytową
8. 13 rzeczy, które obniżą Twoją zdolność kredytową i jak je łatwo naprawić
9. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?