Od czego zależy marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?

Porównując oferty kredytów hipotecznych najczęściej mówi się o ich oprocentowaniu. Jest ono ważne, ale bez poznania z czego się składa, może być mylnym wyznacznikiem opłacalności danej oferty.

Marża w kredycie hipotecznym to pojęcie, które nie jest jasne dla większości kredytobiorców. Dziś to się zmieni. W artykule zawarłem wszystko to, co powinieneś wiedzieć. Czym jest marża, jak działa, ile wynosi oraz jak ją negocjować!

Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Marża kredytu to jeden z najważniejszych elementów kredytu hipotecznego. Razem z WIBORem składa się na oprocentowanie, a więc koszt Twojego zobowiązania.

Oprocentowanie = Marża + WIBOR

Dla banku to zarobek, w końcu jest biznesem, który ma przynosić zyski. Bank “kupuje” towar (w jego przypadku pieniądze) na rynku międzybankowym i płaci za niego stawkę WIBOR, by móc Ci go odsprzedać drożej.

WIBOR to stawka, jaką bank płaci za pożyczenie pieniędzy od innego banku, by móc pożyczyć je Tobie. O ile nie jest w stanie pokryć tej kwoty np. z niskooprocentowanych depozytów jak lokaty własnych klientów.

Dlatego, jeśli oprocentowanie wynosi 5%, a WIBOR 3%, to żeby zarobić, bank dorzuca 2% marży.

O ile WIBOR zmienia się wraz z upływem czasu, przez zależność od stóp procentowych, to marża jest stała przez cały okres umowy. No, prawie cały. Banki zastrzegają sobie możliwość zastosowania wyższej marży przy określonych warunkach. Na przykład, do momentu uprawomocnienia się wpisu banku do księgi wieczystej, czy w przypadku niskiego wkładu własnego.

Sytuacją odwrotną jest obniżona marża. Może być ona specjalną ofertą na np. tylko pierwszy rok spłaty kredytu lub uwarunkowana od korzystania z innych produktów banku jak karta lub konto. Szczegóły zawsze są zawarte w ofercie oraz umowie kredytu hipotecznego.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Tak naprawdę, to wewnętrzna decyzja banku, która płynie z góry. Jednak podstawową zasadą jest, że im wyższe ryzyko dla banku przy udzielaniu danego kredytu, tym wyższa marża. Im mniejsze ryzyko, tym marża będzie dla Ciebie atrakcyjniejsza.

Co oprócz chęci zarobku bankierów może wpłynąć na marżę?

• Wysokość wkładu własnego – Można znaleźć informacje, że im wyższy Twój wkład własny, tym niższa marża. Niestety to bzdura. Prawdą jest, że im wyższy wkład, tym większe możliwości negocjacyjne. A same negocjacje nie oznaczają jeszcze sukcesu. Jeśli bank jest uparty, to zaoferuje Ci taką samą marżę przy 20%, 30% i 50% wkładu. Nie ma tu żadnej gwarancji.
• Wskaźnik LTV – Loan To Value, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im będzie wyższy, tym wyższe poniesiesz koszty. Mały dług łatwo zabezpieczyć drogim mieszkaniem. Duży tanim już trudniej.
• Zdolność kredytowa – Wysokie zarobki, brak lub minimalne zobowiązania i niskie koszty utrzymania? Dla banku wyglądasz jak Ryan Gosling – 10/10. Dorzuć do tego dobrą historię kredytową (nie jest obowiązkowa) i masz najlepszy z możliwych zestaw argumentów.
• Dodatkowe produkty – Dodatkowe konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenie mogą obniżyć marżę.
• Cele sprzedażowe – Oferta zależy od akceptowanego przez bank apetytu na ryzyko, ofert specjalnych, terminowych promocji, działań z myślą o konkretnych grupach docelowych klientów itd.
• Lojalność – Podobno bank proponuje lepsze warunki wieloletnim klientom. Podobno kobiety mdleją na mój widok. Żadnej z tych rzeczy nie potwierdzisz ani nie zanegujesz, ale bądźmy szczerzy…
• Stopy procentowe – Przy niskich stopach procentowych marże są dość wysokie. Dlaczego? Suma marży oraz WIBORu i tak jest niska, więc nie odstrasza potencjalnych klientów, którzy patrzą tylko na oprocentowanie, a nie jego składowe.
• Podatki nałożone na bank – Ktoś wymyślił, że jeśli nałoży się na bank podatek, to będzie lepiej. Lepiej by było, gdyby takie osoby nie zajmowały się wymyślaniem już niczego nowego. Oczywiste było to, że banki nie będą pokrywały podatków z własnych kieszeni, a z kieszeni klientów. Dlatego marże wzrosły.

Jak marża wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Marża jest obok WIBORu składnikiem oprocentowania kredytu hipotecznego. Raz ustalona pozostaje niezmienna przez cały okres spłaty zobowiązania i bezpośrednio odpowiada za wysokość kosztów kredytu. Niezmienna pozostaje z wyjątkiem sytuacji, gdy łamiesz jej warunki. Np. otrzymujesz niższą marżę za używanie karty kredytowej, po czym z niej nie korzystasz.

Im dłuższy okres spłaty kredytu, tym bardziej opłacalne jest negocjowanie marży. Dużo bardziej opłacalne, niż pokuszenie się o rezygnację z prowizji, co wcale nie wydaje się takie logiczne na pierwszy rzut oka. Przecież prowizja to kilka tysięcy złotych.

Każdy przypadek jest indywidualny, dlatego warto samodzielnie wyliczyć wysokość kosztów przy różnych prowizjach i marżach, a następnie wybrać najkorzystniejszą opcję.

Spójrzmy więc na przykład:

Cena nieruchomości: 500.000 zł
Kwota kredytu: 400.000 zł
Okres kredytowania: 30 lat
Typ rat: Równe
WIBOR: 3%

Pomimo zapłaty 8.000 zł prowizji na początku, kredyt z niższą marżą i tak wygenerował oszczędność 9.977,46 zł.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Kierowanie się samą wartością oprocentowania przy wyborze oferty kredytu hipotecznego to błąd.

Oba te warianty wydają się na pierwszy rzut oka identyczne. W końcu oprocentowanie kredytu to 5% prawda? Prawda, tylko że opcja z wyższą marżą jest dla Ciebie zdecydowanie gorsza. Jeśli trzymasz w ręku 2 oferty różnych banków i oprocentowanie jest identyczne, ale podawany jest WIBOR z różnych dni, to różnią się marżą. Pamiętaj, że WIBOR zmienia się codziennie, a z marżą zostaniesz do końca.

Oczywiście możesz nie spotkać tak różniących się ofert, ale dla zobrazowania działania użyłem łatwiejszych liczb. Prędzej trafi Ci w ręce np. 2,21% + 2,29% i odwrotnie. Teoretycznie 0,08% to nie dużo, ale po co przepłacać?

Na Twoje szczęście, nie musisz potrafić wyliczać marży, bo ta jest podana w ofercie oraz umowie. Możesz ją łatwo znaleźć.

Czy warto negocjować marżę kredytu hipotecznego?

Oczywiście! Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, często nawet jedną trzecią życia. W tak dużej skali nawet najmniejsza obniżka przekłada się na konkretne kwoty.

Negocjacje zacznij przed podpisaniem umowy. Banki idą na największe ustępstwa dla nowych klientów, których chcą pozyskać, zamiast stracić ich na rzecz konkurencji. Gdy masz już kredyt, renegocjacja warunków jest dużo trudniejsza, choć nie niemożliwa. Często jednak więcej zyskasz, przenosząc swój kredyt do innego banku. Oferty zmieniają się na bieżąco i nie ma żadnej gwarancji, że najlepsze warunki, które dziś są w Twoim banku, będą w nim również za 5 czy 10 lat.

Miej na uwadze, że do negocjacji należy się przygotować. Stwórz konkretną listę argumentów.

No i pamiętaj, żeby negocjować wszystko, co tylko się da. Nie ograniczaj się jedynie do marży. Kredyt jest pełen kosztów, które można naginać.

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?

Jesteś gotowy do negocjacji? Upewnijmy się, czy Twoja pozycja jest wystarczająco mocna. Bank może przychylić się do Twojego wniosku, jeśli:

• Posiadasz wysokie zarobki – Im wyższe zarobki, tym lepiej. Jeśli wiesz, że szykują się w firmie podwyżki, wstrzymaj się z wnioskiem kredytowym aż do podwyższenia wynagrodzenia. Jeżeli otrzymujesz wysokie premie kwartalne, poproś szefa o ich rozłożenie na równe części miesięczne.
• Masz stabilne zatrudnienie – Banki uwielbiają umowę o pracę na czas nieokreślony. Jeśli jesteś w stanie podjąć pracę przez taką właśnie umowę, zrób to.
• Zgromadziłeś wysoki wkład własny – Zmniejszając LTV, zmniejszasz ryzyko banku.
• Zabezpieczenie jest “wyższej” jakości – W razie problemów bank może przejąć nieruchomość. Zdecydowanie łatwiej będzie mu sprzedać nowe mieszkanie w centrum Warszawy niż pół bliźniaka na obrzeżach Sosnowca.
• Nie posiadasz innych zobowiązań finansowych – Przed wnioskiem kredytowym spłać wszystkie pozostałe zobowiązania – raty, pożyczki, a nawet zlikwiduj karty kredytowe. Zrób to z minimalnym wyprzedzeniem 30 dni, choć rekomenduję 60 dni dla pewności. Do systemu dane wprowadza człowiek, więc pomyłka lub opóźnienie jest zawsze możliwe.
• Masz dobrą historię kredytową – Brak historii nie pozbawi Cię kredytu hipotecznego, jest to neutralna sytuacja. Natomiast dobra i długa historia kredytowa może pomóc przy negocjacjach marży.
• Przedstawisz ofertę konkurencji – Lepsza oferta konkurencyjnego banku zawsze jest dobrą kartą przetargową.
• Zdecydujesz się na dodatkowe produkty banku – Dodatkowy rachunek bankowy, lokata czy karta? Bank zarabia właśnie na tym, dlatego jest skłonny poświęcić marżę kredytu. Pamiętaj, że liczą się nowe produkty. Skoro korzystasz już z usług danego banku, to nie zyskuje on niczego ponad to, co już i tak ma. Zdarza się, że nawet posiadacze czarnych, złotych czy srebrnych kart muszą zakładać zwykłe. Nawet jeśli to absurdalne, to tak po prostu jest.
• Oferta VIP – Przedstawiciele pewnych zawodów mogą uzyskać kredyt na preferencyjnych warunkach.

Jak złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego?

Choć nie ma oficjalnego wzoru wniosku o obniżenie marży kredytu hipotecznego (żeby nie ułatwiać Ci sprawy), to poradzisz sobie z nim samodzielnie. W momencie wystąpienia nowych okoliczności możesz próbować zmienić warunki już zawartej umowy. Wystarczy, że przedstawisz komplet informacji:

• Twoje dane osobowe (jako kredytobiorcy).
• Dane banku, do którego kierujesz wniosek.
• Wskazanie umowy, której dotyczy wniosek.
• Wskazanie celu wniosku – obniżenie marży kredytu hipotecznego.
• Uzasadnienie obniżenia marży – im bardziej szczegółowe, tym lepiej.
• Twój podpis (jako wnioskodawcy).
• Załączniki – dokumenty, które potwierdzają argumenty zawarte we wniosku, np. potwierdzenie uzyskania podwyżki, nowa umowa o pracę itp.

Sposób składania wniosków zależy od banku, ale standardem jest przyjmowanie ich w placówkach i pocztą. Możesz też korzystać z systemów online, jeśli bank to przewiduje. Za każdym razem proś o potwierdzenie otrzymania wniosku. Unikniesz wymówki o “zawieruszeniu się” Twojego pisma.

Pamiętaj, że choć bank może przychylić się do Twojej prośby o obniżenie marży, to nie ma takiego obowiązku. W takim wypadku warto udać się do eksperta kredytowego, któremu być może uda się znaleźć atrakcyjniejszą ofertę w innym banku.

Na co oprócz marży zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny?

Marża jest jak Twój ex – jednym z wielu (elementów kredytu hipotecznego). Dopiero wszystkie razem tworzą całkowity koszt. Jakie jeszcze koszty spotkasz w kredycie hipotecznym?

• Prowizja za udzielenie kredytu
• Opłata za wycenę
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Ubezpieczenie pomostowe
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
• Ubezpieczenie na życie
• Ubezpieczenie od utraty pracy
• Opłata za wcześniejszą spłatę
• Koszty produktów dodatkowych

Dlatego tak ważne jest podejście do tematu na chłodno i brak zaufania do reklam, które krzyczą o promocyjnym oprocentowaniu albo prowizji. Wybieraj mądrze i po obliczeniach dostosowanych do przewidywanego scenariusza.

Inaczej wyglądają warunki kredytu na 20 lat, a inaczej na 30 lat, z zamiarem spłaty 10 lat wcześniej.

Mam nadzieję, że uda Ci się znaleźć najkorzystniejszą ofertę nie tylko pod względem marży, ale i innych kosztów kredytowych, a nowe zobowiązanie nie przysporzy Ci kłopotów, gdy urosną stopy procentowe. Nimi zajmiemy się w kolejnych materiałach.

Kredyt Hipoteczny – Cykl Edukacyjny

1. Czym jest BIK i kiedy do niego trafisz?
2. Scoring BIK – czym jest ocena punktowa historii kredytowej?
3. Jak wygląda i jak czytać raport BIK? Pełna analiza
4. Czym jest historia kredytowa i jak ją zbudować?
5. Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?
6. Źródła dochodów akceptowane przez banki do zdolności kredytowej
7. 25 sposobów jak zwiększyć zdolność kredytową
8. 13 rzeczy, które obniżą Twoją zdolność kredytową i jak je łatwo naprawić
9. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?