Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?

Ze zdolnością kredytową jest trochę jak z męskim przeziębieniem. Wydaje się, że masz co najmniej 42, a w praktyce ledwo 37 i jeszcze zupełnie nie wiesz dlaczego.

Co to jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota jaką jako kredytobiorca jesteś w stanie przeznaczyć na ratę nowego zobowiązania kredytowego. Bank musi jak najlepiej odwzorować zdolność spłaty kredytu wraz z odsetkami w ustalonych terminach – harmonogramie.

Każdy bank akceptuje inne ryzyko spłaty (a raczej jej braku) oraz inaczej wylicza zdolność, a także bierze inne czynniki pod uwagę. Może się okazać, że w jednym banku masz zdolności na pół miliona, a w drugim już na 700 tysięcy złotych.

Prawo bankowe Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r.
Art. 70.1. Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności.

Do tego, jak bank Cię przeliczy, dojdziemy za chwilę. Przypomnę Ci tylko jedną bardzo ważną informację.

Zdolność kredytowa często bywa mylona z wiarygodnością kredytową. Ty na szczęście nie masz tego problemu, bo już dokładnie wiesz, czym jest historia kredytowa z poprzedniego artykułu. A jeżeli nie wiesz, bo trafiłeś tu pierwszy raz, to zapoznaj się koniecznie z resztą moich materiałów.

Co wpływa na zdolność kredytową?

Najprostsze wyjaśnienie można przedstawić w formie wzoru:

Dochody netto – Koszty utrzymania – Zobowiązania = Maksymalna Rata

Dzięki temu bank w prosty sposób może policzyć, ile pieniędzy możesz przeznaczyć na spłatę raty po pokryciu wszystkich kosztów utrzymania oraz uregulowaniu innych długów.

Jak jednak dobrze wiesz, nic w życiu nie jest tak proste, jak mogłoby być. Analiza zdolności kredytowej również jest bardziej skomplikowana, ale rozbiję to na łatwiejsze do strawienia działy.

Zacznijmy od podziału na dwie podstawowe części – Analizę ilościową i jakościową.

Analiza ilościowa to sytuacja finansowa potencjalnego kredytobiorcy (czyli Ciebie).

• Wysokość uzyskiwanych dochodów – Nie wszystkich, o czym dowiesz się z dalszej części.
• Miesięczne koszty utrzymania – Czynsz, rachunki, wyżywienie itp.
• Aktualne zadłużenie – Spłacane obecnie kredyty, dostępne limity w kontach i na kartach oraz poręczone kredyty.

Do tego momentu obowiązuje powyższy wzór. Bank po prostu sprawdza, czy na koniec miesiąca zostaje Ci kasa, z której jesteś w stanie spłacić więcej, niż piwo na zeszyt u pani Jadzi w nocnym.

Analiza jakościowa to dane, które mają wpływ na Twoje potencjalne wywiązanie się z kredytu w przyszłości.

• Wiek – Okres kredytowania powinien skończyć się przed 67. rokiem życia, choć część banków akceptuje 70, a nawet 80 lat.
• Stan cywilny – Posiadanie małżonka jest traktowane jako “zabezpieczenie” na wypadek utraty pracy. Ot ekstra dochód, dzięki któremu nie zostaniesz na lodzie.
• Liczba osób na utrzymaniu – Im więcej, tym wyższe koszty utrzymania wyznaczy bank (wedle własnego wzoru).
• Liczba osób w gospodarstwie domowym – Wysokość dochodu przypadająca na jedną osobę w gospodarstwie domowym oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego.
• Staż pracy – Najczęściej wymagane jest minimum 3 miesiące.
• Wykonywany zawód – Zawody zaufania publicznego, jak lekarze czy prawnicy mogą (ale nie muszą) otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach.
• Zajmowane stanowisko
• Status mieszkaniowy i majątkowy
• Wykształcenie
• Historia kredytowa

Przypominam, że brak historii kredytowej wcale nie oznacza odmownej decyzji o kredycie hipotecznym. Jest to informacja dość neutralna. Kredyt hipoteczny ma zabezpieczenie w postaci nieruchomości. Za to niski scoring wynikający ze złej historii będzie przeszkodą.

Szerokim łukiem omijaj internetowych geniuszy, którzy doradzą Ci wzięcie tostera czy wibratora na raty i spłatę całości zobowiązania po miesiącu. To nie działa. Do poprawy historii w BIK wymaga się spłaty przez 6 miesięcy. Nowy dług popsuje Twoją zdolność, nie poprawiając historii.

Jakie źródła dochodu akceptują banki?

Podstawą do akceptacji źródła dochodu jest możliwość jego weryfikacji, a więc udokumentowanie. Nawet jeśli nie narzekasz na brak pieniędzy, ale robisz w szarej strefie i większość dostajesz w kopercie pod stołem, to nie masz co liczyć na jakikolwiek kredyt hipoteczny.

Jakie źródła dochodu akceptuje bank?

• Umowa o pracę
• Umowa o dzieło
• Umowa zlecenie
• Działalność gospodarcza
• Działalność rolnicza
• Dochody z tytułu pełnienia funkcji lub powołana na członka zarządu spółki
• Przychody z tytułu praw autorskich
• Dochody z najmu i dzierżawy
• Zasiłek macierzyński
• Stała emerytura lub renta
• Dochody zagraniczne
• Dywidendy
• Przychody z depozytów bankowych – Lokaty, konta itp.

Szczegółowe omówienie źródeł dochodów przeczytasz w kolejnym artykule. Ten temat zasługuje na oddzielną publikację.

Dochód to najważniejszy składnik zdolności kredytowej. Ważna jest nie tylko jego wysokość, ale też okres, źródło i regularność jego uzyskiwania. Największe szanse na kredyt hipoteczny masz wtedy, gdy dochody są stałe, powtarzalne i udokumentowane. Nie przejdzie niezgłoszony wynajem kawalerki, kieszonkowe od rodziców, dorabianie na boku jako złota rączka czy inne jednorazowe wpływy.

Jakich dochodów nie akceptują banki?

Są też źródła dochodu, które może i trafiają na Twoje konto regularnie, jednak zupełnie banków nie interesują.

• Zarobki w okresie próbnym
• Alimenty
• Stypendia
• Świadczenie 500+
• Świadczenia wychowawcze
• Zasiłki
• Dodatki mieszkaniowe
• Renty czasowe
• Niestałe dochody
• Zysk ze sprzedaży papierów wartościowych (np. akcji)

Świadczenia te nie są brane pod uwagę, ze względu na ich niepewny charakter. Kredyt hipoteczny zaciąga się przeważnie na okres od 20 do nawet 35 lat, czyli wielokrotnie dłuższy czas.

Co ciekawe, alimenty, które dostajesz, nie są liczone jako dochód, ale te, które płacisz, są już ujęte w koszty. Pewnie dlatego, że banki, tak jak większość społeczeństwa uważa alimenciarzy za frajerów, którym nie można ufać.

Nie możesz też opierać dochodu na sprzedaży akcji (działanie jednorazowe), za to dywidendy są ok, choć nigdy nie ma pewności, że spółka wypłaci ją po raz kolejny.

Koszty życia a zdolność kredytowa

Po ustaleniu dochodów netto kolejnym krokiem jest określenie kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Każda osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny jest zobowiązana do podania kwoty, która jest jej niezbędnym minimum.

Jeżeli skrupulatnie prowadzisz budżet domowy, to nie masz z tym problemu i możesz nawet przedstawić takie zestawienie, choć nie musi to niczego zmienić. Raczej przyda Ci się to w ustaleniu własnych możliwości. W większości przypadków jest to tylko luźna deklaracja, która nie ma za wiele wspólnego z rzeczywistością.

Banki doskonale o tym wiedzą, dlatego podchodzą do tematu z rezerwą, a najczęściej własnym rozwiązaniem. Jest to ich odrębne wyliczenie minimalnego kosztu utrzymania, uzależnione głównie od liczby osób w gospodarstwie domowym oraz miejsca zamieszkania.

Każdy bank stosuje własny przelicznik, więc może okazać się, że wszędzie uzyskasz inny wynik.

W sytuacji, gdy zadeklarujesz wydatki niższe, niż zakłada to bank, posłuży się on własnymi parametrami i nie masz wtedy nic do gadania.

Rekomendacja T
6.8. Analizując wydatki klienta detalicznego, bank powinien uwzględniać je w kwotach odpowiadających ich rzeczywistemu poziomowi, biorąc pod uwagę np. liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, status mieszkaniowy i miejsce zamieszkania. Bank powinien krytycznie weryfikować deklarowany przez klientów poziom wydatków. Weryfikacja ta powinna być oparta na obiektywnych danych dotyczących kosztów utrzymania i wydatków gospodarstw domowych. W szczególności przyjmowane do oceny zdolności kredytowej wydatki, inne niż związane z obsługą zobowiązań kredytowych, nie powinny być niższe, niż wynikające z niezależnych i obiektywnych analiz w zakresie poziomu wydatków gospodarstw domowych. Bank powinien wykazać zasadność założeń przyjętych do weryfikacji poziomu wydatków klienta detalicznego.

Jakie koszty warto wziąć pod uwagę?

• Czynsz
• Rachunki za media (prąd, woda, gaz)
• Samochód
• Stałe zobowiązania (abonament na tv, telefon, internet itp.)
• Ubezpieczenia
• Jedzenie
• Hobby (np. karnet na siłownię)
• Szkoła / studia
• Zajęcia dodatkowe dzieci
• itp.

Jeżeli posługujesz się głównie kartą, a gotówką sporadycznie lub nawet wcale, to bank ma wszystkie informacje jak na dłoni. Nie oznacza to jednak, że nawet mając takie informacje, obniży Twoją zdolność. W wielu przypadkach zainteresuje go jedynie wewnętrznie ustalony poziom kosztów jak np. w powyższej tabelce i tylko taka kwota zostanie użyta podczas określania zdolności kredytowej.

Zobowiązania i długi a zdolność kredytowa

Bank poprosi Cię o wypełnienie wniosku kredytowego, w którym musisz uczciwie podać wszelkie informacje o zadłużeniu. Nie masz co kombinować i kłamać jak w CV do obecnej roboty. I tak wszystko się wyda, bo zostaniesz prześwietlony w BIK.

Twoja zdolność będzie mniejsza, jeśli masz jakiekolwiek zadłużenie. Kredyt, pożyczka, zakupy na raty, karta kredytowa czy limit w rachunku, to bez znaczenia. Przed wzięciem kredytu hipotecznego najlepiej postąpisz, spłacając wszystkie długi i rezygnując z limitów.

Limit w koncie lub karcie działa na Twoją niekorzyść, nawet jeśli z niego nie korzystasz. Jego część jest traktowana jako dodatkowe zobowiązanie. Wynosi od 2% do 10%, ale przeważnie nie przekroczy 5%.

W takim wypadku mając limit 5.000 zł na karcie i drugie tyle w koncie jesteś traktowany, jakbyś miał miesięcznie 500 zł długu do spłacenia.

Limit w karcie 5.000 zł * 5% = 250 zł
Limit w rachunku 5.000 zł * 5% = 250 zł
Łącznie o 500 zł niższa zdolność

A jeżeli jesteś na tyle nierozsądny, by poręczyć cudzy kredyt, to bank może doliczyć Ci kwotę raty, nawet jeżeli wszystko spłaca inna osoba.

Ale jest coś jeszcze…

Już wiesz, że to wszystko pomniejsza pulę pieniędzy, którą normalnie mógłbyś przeznaczyć na spłatę raty kredytu hipotecznego. Istnieje jednak odgórne przykazanie z Komisji Nadzoru Finansowego chroniące osoby, które nie do końca ogarniają, jak wpada się w spiralę zadłużenia.

Zgodnie z Rekomendacją S banki nie mogą udzielać kredytu, w którym wysokość raty sprawi, że łączna kwota zobowiązań finansowych gospodarstwa domowego przekroczy 50% dochodów netto.

W skrócie – jeżeli zarabiasz 5.000 zł, to suma rat nie powinna przekraczać 2.500 zł.

Rekomendacja S
9.3. W procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać na sytuacje, w których wskaźnik DStI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów. Wynika to z bardzo długiego okresu spłaty większości ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie oraz tego, że w przypadku większości gospodarstw domowych koszty utrzymania przekraczają połowę ich dochodów netto. Bank może przekraczać te wartości, ale powinna być to świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta. W szczególności, bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności.

Wskaźnik DStI oznacza Debt Service to Income, czyli odsetek dochodu przeznaczonego na obsługę długu.

Jeżeli przekraczasz 50% DStI, a nie jesteś w stanie spłacić wszystkich długów od razu, to albo spłać, ile możesz albo skonsoliduj je w 1 o niższej racie.

Elementy zdolności kredytowej, na które nie masz wpływu

Zdolność kredytowa nie zależy tylko od Ciebie. Takie czynniki to np. koniunktura gospodarcza, stopy procentowe czy marża banku. Przy silnej gospodarce banki luzują politykę kredytową, dzięki czemu możesz mieć wyższą zdolność kredytową.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Skorzystaj z ogólnodostępnego kalkulatora zdolności kredytowej na dowolnej stronie. Chociaż poznasz bardzo (bardzo) orientacyjny wynik, to nie ma on zbyt dużo wspólnego z prawdą.

Twoja zdolność wszędzie może być inna. Każdy bank ma własne wyliczenia, algorytmy, zasady, a nawet tzw. apetyt na ryzyko. Dlatego warto skorzystać z usług pośrednika kredytowego, który ma u siebie oferty wszystkich banków.

Posiada on kalkulatory, które obowiązują w danych bankach, zna panujące w nich zasady (np. kto jest pożądanym klientem, a kto nie ma szans), ma informacje o trwających promocjach. Doświadczony pośrednik wie, gdzie warto składać wnioski i co może Ci pomóc w Twojej konkretnej sytuacji.

Dzięki temu wybierzecie najlepsze oferty. Pamiętaj, że nie masz żadnego obowiązku z nich korzystać. Jeżeli boisz się, że pośrednik wciska Ci ofertę, która najbardziej opłaca się tylko jemu, ze względu na prowizję, którą otrzyma od banku, to po prostu go o nią zapytaj. Ma ustawowy obowiązek podania Ci wysokości prowizji dla każdej oferty.

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
Art. 17.1.Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent, przed rozpoczęciem świadczenia usług w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego, są obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, następujące informacje:
6) o prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, a także ich wysokości, o ile jest znana, przekazywanych przez kredytodawcę lub inne podmioty pośrednikowi kredytu hipotecznego lub agentowi, w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny;

Mam nadzieję, że wszystko jest już dla Ciebie jasne. Im wyższe zarobki, a niższe koszty życia i długi, tym wyższa zdolność kredytowa. Reszta to kryteria banku, na które nie masz wpływu. Masz za to wpływ na to, czy weźmiesz kredyt hipoteczny świadomie, a zrobisz to, czytając moje artykuły.

Kredyt Hipoteczny – Cykl Edukacyjny

1. Czym jest BIK i kiedy do niego trafisz?
2. Scoring BIK – czym jest ocena punktowa historii kredytowej?
3. Jak wygląda i jak czytać raport BIK? Pełna analiza
4. Czym jest historia kredytowa i jak ją zbudować?
5. Czym jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?
6. Źródła dochodów akceptowane przez banki do zdolności kredytowej
7. 25 sposobów jak zwiększyć zdolność kredytową
8. 13 rzeczy, które obniżą Twoją zdolność kredytową i jak je łatwo naprawić
9. Od czego zależy marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć?